Строителям запретили брать кредиты под проданное новоселам жилье

Кредитование новостроек станет по-настоящему опасным занятием для банков.

Неделю назад судебная палата по гражданским правам Верховного суда обнародовала свою позицию в отношении прав на возводимую недвижимость и поставила на первое место в этом вопросе не банки, прокредитовавшие строителя, а инвесторов — покупателей жилья.

Заступившись за граждан, ВСУ мотивировал свою позицию и указал приоритеты для судов низших инстанций.

«Подрядчик являлся собственником объекта незавершенного строительства, а инвестор, оплатив полностью стоимость квартиры, приобрел имущественные права на нее, которые после завершения строительства жилого дома трансформируются в право собственности. Таким образом, подрядчик не имел права передать в залог имущественные права на спорную квартиру, которые принадлежали инвестору», — объяснил старший юрист юрфирмы «Астерс» Андрей Пожидаев.

Решение Верховного суда вынесено по спору между ООО «Экобуд», построившим многоэтажный дом в столице, банком «Киев», который прокредитовал данное строительство, и нотариусом Киевского городского нотариального округа.

Предмет спора — возведенная многоэтажка: пронырливый застройщик сначала продал квартиры частному инвестору, а затем предоставил их же банку в качестве залога по кредиту. Как только строитель перестал платить по займу, на жилье начало претендовать финучреждение, выживая с квадратных метров инвестора.

Главный вывод из столичной тяжбы: проданное инвесторам жилье не может выступать в качестве залога. Но такое решение ВСУ вступает в противоречие с ключевым принципом кредитования отечественных новостроек: в 70–80% случаев финансирования банками строителей обеспечением служила еще не возведенная недвижимость.

Куда реже залогами становились ранее построенные квадратные метры либо производственные мощности (строительные краны, бетономешалки, тягачи и пр.). Поставив банкиров во вторую очередь претендентов на недвижимость, суд окончательно отвадил их от строительной индустрии.

В 2009–2013 гг. объемы кредитования финучреждениями новостроек сократились, по разным оценкам, в 2,5–3 раза, а теперь и вовсе сойдут на нет, поскольку такое финансирование станет еще более рисковым для кредиторов.

Читайте также  Недвижимость в Москве и Подмосковье в разрезе макроэкономики

«Передача отчужденных имущественных прав на жилье случается, так как при заключении договоров залога банк не имеет возможности проверить, переданы ли имущественные права другому лицу», — подтверждает старший юрист юрфирмы Moris Group Андрей Баланчук.

Передача в залог уже проданного инвесторам жилья — распространенное явление в нашей стране. По некоторым оценкам, в судах разных инстанций сегодня находится не одна сотня судебных исков, подобных «Экобуду».

Из-за противоречивого законодательства в пользу инвесторов, по подсчетам юристов, до сих пор принималось лишь 40–50% судебных решений, в остальных случаях недвижимость отходила банкам.

«Суды считали, что инвесторы, согласно статьи 331 Гражданского кодекса, до завершения строительства (создания имущества) владели лишь материалами, оборудованием и прочими комплектующими, используемыми в процессе строительства. С принятием же решения ВСУ судьи будут учитывать и тот факт, что инвесторы также имеют право требования на строящуюся недвижимость», — заметил партнер юридической компании TIC Денис Писанный.

Хотя Верховный суд и поразил банкиров в правах, юристы не считают их потерпевшей стороной.

«Банк — коммерческая организация, которая страхует свои риски процентными ставками по кредиту, комиссиями, то есть прибылью. Обязательства должника (застройщика) данным решением не уменьшаются и не оспариваются, так что о прямых убытках банка говорить нельзя», — подчеркнул управляющий партнер компании International Business Consulting Андрей Загоруйко.

Юристы уверены, что, утратив права на проданную инвесторам недвижимость, финансисты будут стараться отсудить у застройщиков другое имущество. По оценкам экспертов, описанной в решении ВСУ кредитной схемой пользовалось около десятка банков.

«В их числе Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль, «Киев», УкрСиббанк. Средняя сумма споров по таким делам составляет от 600 тыс. до 1 млн грн.», — сообщил  старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Читайте также  Сбербанк перестал выдавать кредиты в Украине

Юристы уверены, что решение ВСУ воодушевит инвесторов и те начнут активнее судиться с нерадивыми застройщиками и их кредиторами. Тем более что вероятность выигрыша у покупателей жилья теперь стопроцентная.

«Правовые позиции, высказанные ВСУ в своем решении, являются обязательными для всех судов Украины, так что все последующие подобные споры с участием инвесторов, полностью оплативших возводимую недвижимость, будут решаться в их пользу», — резюмировал адвокат АК «Грамацкий и Партнеры» Игорь Реутов.